Crédit immobilier : le taux d'usure menace les nouveaux emprunteurs

Avec la remontée des taux observée en mai et un OAT 10 ans qui a bondi de 3,30 % à 3,80 % en quelques semaines, le marché du crédit immobilier risque de revivre l'« effet ciseaux » de 2022. Le taux d'usure, recalculé chaque trimestre seulement, pourrait redevenir un frein mécanique à l'octroi de prêts, y compris pour des dossiers solides.
 

Un couple de cinquantenaires solide financièrement, qui sollicite 180 000 euros sur 15 ans à un taux nominal de 3,47 %, peut aujourd'hui se voir refuser son prêt. Pas parce que sa capacité de remboursement est insuffisante, mais parce que son TAEG, à 4,78 %, dépasse le plafond légal de 4,48 % en vigueur sur cette durée. Ce paradoxe résume l'« effet ciseaux » que craignent les courtiers immobiliers : un seuil réglementaire qui, censé protéger les emprunteurs, finit par leur fermer la porte.
 

Pour rappel, le taux d'usure correspond au taux maximal légal qu'une banque peut appliquer à un crédit. Fixé chaque trimestre par la Banque de France, il est calculé en majorant d'un tiers le taux moyen pratiqué sur le trimestre précédent. Depuis le 1er avril 2026, il s'établit à 4,48 % pour les prêts de 10 à 20 ans et 5,19 % pour ceux de 20 ans et plus. Lorsque les taux montent rapidement, le décalage temporel entre la pratique du marché et l'actualisation du seuil produit un nombre croissant de dossiers mécaniquement refusés.
 

OAT, Iran, courtiers : pourquoi les taux remontent maintenant
Le contexte macroéconomique n'a rien de rassurant. Après plusieurs mois de stabilité, les grilles bancaires ont remonté en mai de 0,10 à 0,20 point en moyenne, selon les données de différents courtiers. Mais c'est surtout du côté des marchés obligataires que la tension est nette. L'OAT 10 ans, indicateur clé du coût de financement des banques, est passé d'environ 3,30 % à près de 3,80 % en quelques semaines. Une hausse directement liée aux tensions géopolitiques au Moyen-Orient, qui ravivent les craintes d'un choc pétrolier et d'un regain d'inflation.
 

Chez CAFPI, on prévient que « les tensions géopolitiques pourraient rapidement rebattre les cartes », avec un OAT repassé au-dessus de 3,70 %. Et le calendrier joue contre les emprunteurs : si les taux de crédit accélèrent leur remontée dans les prochaines semaines, le plafond réglementaire, lui, ne bougera pas avant juillet. Le marché entrerait alors dans une nouvelle phase de désajustement, avec à la clé des refus de financement automatiques.
 

Une simulation permet de mesurer la mécanique. Soit un couple de trentenaires gagnant à deux 3 500 euros par mois, qui souhaite emprunter 200 000 euros avec 10 % d'apport. Au taux nominal de 3,8 %, avec 0,6 % d'assurance, 500 euros de frais de dossier et 2 100 euros de frais de garantie, le TAEG ressort aujourd'hui à 4,93 %. Si les banques passent à 4 %, il monte à 5,13 %. À 4,1 %, le TAEG atteint 5,23 % — au-delà du seuil d'usure. La marge est donc très étroite.
 

Profils haut de gamme, seniors : qui est réellement exposé
Contre-intuitivement, les profils les plus fragiles ne sont pas les premiers exposés. Les emprunteurs aisés visant des durées courtes peuvent basculer plus rapidement au-dessus du seuil, car le taux d'usure y est inférieur (4,48 % sur 10-20 ans contre 5,19 % au-delà). C'est précisément le cas du couple de cinquantenaires évoqué plus haut, dont le TAEG dépasse de 30 points de base le plafond applicable à son crédit de 15 ans.
 

Autre catégorie sensible : les emprunteurs plus âgés, pour lesquels le coût de l'assurance pèse lourd dans le calcul. Sur le même dossier de cinquantenaires, passer d'une assurance à 0,6 % à 0,4 % ferait redescendre le TAEG à 4,43 %, soit sous le seuil d'usure. Pour ces profils, changer de contrat d'assurance emprunteur — démarche largement simplifiée par la loi Lemoine — peut suffire à débloquer le financement. Un arbitrage technique qui devient parfois la condition même de l'opération.
 

Reste la question de la réponse des autorités. En 2023, face à un blocage similaire, la Banque de France avait temporairement instauré une révision mensuelle du taux d'usure pour fluidifier le marché. Le débat pourrait revenir rapidement à l'agenda si la remontée des taux s'amplifie. Tant que cette adaptation n'est pas actée, le taux d'usure risque de se transformer, paradoxalement, de bouclier à frein. Pour les candidats à l'emprunt, deux réflexes s'imposent : optimiser le coût de l'assurance, et ne pas tarder à boucler son dossier si les conditions actuelles permettent de passer.
 

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